Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia uruchamia dwa osobne mechanizmy. Pierwszy to obowiązek podatkowy: 19% PIT od dochodu. Drugi to ulga mieszkaniowa, która pozwala ten dochód zwolnić w całości lub w części. Podatek powstaje z mocy prawa. Z ulgi korzysta się tylko wtedy, gdy spełni się jej warunki w wyznaczonym terminie. Poniżej oba mechanizmy, z przykładem dla domu.

Kiedy powstaje podatek

Obowiązek dotyczy sprzedaży poza działalnością gospodarczą, dokonanej przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano¹. Dom kupiony w dowolnym miesiącu 2022 r. można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 r. Przy spadku liczy się rok nabycia przez spadkodawcę¹, więc termin często mija, zanim spadkobierca zostanie właścicielem. Przy darowiźnie liczy się data darowizny. Po upływie pięciu lat podatku nie ma i ulga nie jest potrzebna.

Przychód i dochód

Przychód to cena z umowy pomniejszona o koszty sprzedaży, na przykład prowizję agenta. Dochód to przychód pomniejszony o koszty nabycia: cenę zakupu, koszty zakupu oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości². Podatek liczy się od dochodu. Nakład bez faktury nie obniża podatku, dlatego faktury za remont, dach czy ogrzewanie należy trzymać przez cały okres posiadania.

Ulga mieszkaniowa

Dochód jest zwolniony z podatku, jeśli przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe. Na wydatki są trzy lata liczone od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż³. Liczą się wyłącznie wydatki poniesione od dnia sprzedaży; mieszkanie kupione miesiąc wcześniej ulgi nie daje².

Zwolnienie działa proporcjonalnie: dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód³. Wydanie całego przychodu zwalnia cały dochód. Proporcja odnosi się do przychodu, więc wydanie kwoty równej samemu zyskowi zwalnia tylko jego ułamek.

Na co można wydać pieniądze

Kwalifikują się: zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę, budowa, remont własnego lokalu lub budynku oraz spłata kredytu hipotecznego, także tego, który sfinansował sprzedawaną nieruchomość³. Nie kwalifikują się: lokal użytkowy, dom wakacyjny, w którym właściciel faktycznie nie mieszka, zakup pod wynajem lub z myślą o odsprzedaży⁴, spłata kredytu gotówkowego i inwestycje finansowe.

Liczba posiadanych nieruchomości nie ma obecnie (09.2026) znaczenia. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że własne cele mieszkaniowe można realizować w kolejnym lokalu, nawet mając już inne⁴.

Przykład: dom kupiony w 2023 r.

Dom kupiony w 2023 r. za 600 000 PLN, koszty zakupu 15 000 PLN. W 2025 r. wymieniony dach, faktura na 45 000 PLN. Sprzedaż w październiku 2026 r. za 850 000 PLN, prowizja agenta 20 000 PLN.

• przychód: 850 000 - 20 000 = 830 000 PLN

• koszty nabycia i nakłady: 600 000 + 15 000 + 45 000 = 660 000 PLN

• dochód: 830 000 - 660 000 = 170 000 PLN

• podatek bez ulgi: 19% × 170 000 = 32 300 PLN

Wariant A: całe 830 000 PLN idzie na zakup kolejnego domu. Zwolnienie obejmuje cały dochód, podatek wynosi 0 PLN.

Wariant B: 500 000 PLN na mieszkanie, reszta na inne cele. Dochód zwolniony to 170 000 × 500 000 ÷ 830 000 = 102 410 PLN. Podatek od pozostałych 67 590 PLN wynosi 12 842 PLN.

Wariant C: 170 000 PLN, czyli równowartość zysku, na remont innego własnego lokalu. Zwolnione zostaje 34 819 PLN, podatek od 135 181 PLN wynosi 25 684 PLN.

Na wydatki właściciel ma czas od dnia sprzedaży do 31 grudnia 2029 r. Ten sam dom sprzedany po 1 stycznia 2029 r. nie generuje podatku w ogóle, co przy braku planów zakupu kolejnej nieruchomości bywa prostszym rozwiązaniem niż ulga.

PIT-39

Zeznanie PIT-39 składa się przy każdej sprzedaży przed upływem pięciu lat, także gdy podatek wynosi zero³. Termin to 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży; w przykładzie 30 kwietnia 2027 r. W zeznaniu wykazuje się dochód zwolniony, również ten wynikający z wydatków dopiero planowanych. Jeśli po upływie trzech lat wydatki okażą się mniejsze niż zadeklarowane, składa się korektę i dopłaca podatek z odsetkami za zwłokę³.

Planowane zmiany

22 września 2026 r. Rada Ministrów zajęła się projektem nowelizacji ustawy o PIT⁶. Projekt wyłącza ulgę, jeśli w trzech latach poprzedzających rok sprzedaży podatnik skorzystał z niej już przy innej sprzedaży⁵. W praktyce ulga będzie dostępna nie częściej niż raz na trzy lata. O objęciu nowymi zasadami zdecyduje data zakupu: ograniczenie dotyczy wyłącznie nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 r., a ustawa ma wejść w życie 1 stycznia 2027 r.⁵ Wszystko kupione wcześniej zostaje na dotychczasowych regułach, nawet jeśli sprzedaż nastąpi po tej dacie⁶. Wcześniejsza wersja projektu wymagała, by podatnik nie był właścicielem innej nieruchomości⁷; ten warunek z projektu wypadł³. Na 24 września 2026 r. projekt nie jest uchwalony⁶, a ulga przysługuje również właścicielom kilku nieruchomości.

Sytuacje nietypowe

Współwłasność, sprzedaż po rozwodzie lub w trakcie podziału majątku, nieruchomość wykorzystywana w działalności gospodarczej, dział spadku z dopłatami: w każdej z tych sytuacji data nabycia i podstawa opodatkowania mogą odbiegać od opisanego schematu. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto skonsultować się z doradcą podatkowym albo wystąpić do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o interpretację indywidualną.

Pozostałe pozycje rachunku za sprzedaż opisuje artykuł: "Ile kosztuje sprzedaż domu?".

Raport Sprzedaj / Skutecznie pokazuje, co wpływa na cenę i co trzeba przygotować przed sprzedażą. Wywiad zajmuje około 12 minut, raport jest bezpłatny dla właściciela.

Przypisy

1. Ministerstwo Finansów, ulotka „Zbycie nieruchomości", 2019, https://www.podatki.gov.pl/media/5850/ulotka_zbycie_nieruchomosci_2019.pdf

2. Litigato, „Jak obliczyć podatek PIT-39? Instrukcja krok po kroku", 16.07.2026, https://litigato.pl/jak-obliczyc-podatek-pit-39/

3. Gazeta Prawna, „Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Jak rozliczyć PIT-39 i skorzystać z ulgi mieszkaniowej?", 27.04.2026, https://www.gazetaprawna.pl/podatki/pit/artykuly/11238895,sprzedaz-nieruchomosci-przed-uplywem-5-lat-jak-rozliczyc-pit-39-i-sko.html

4. Prawo.pl, „Inwestujący na rynku nieruchomości też mają prawo do ulgi mieszkaniowej", 25.05.2023, https://www.prawo.pl/podatki/ulga-mieszkaniowa-dla-wlascicieli-kilku-mieszkan,521434.html

5. WNP.pl za PAP, „Rząd bierze się za uszczelnianie podatków. Będą ograniczenia w uldze mieszkaniowej", 21.09.2026, https://www.wnp.pl/rynki/rzad-bierze-sie-za-uszczelnianie-podatkow-beda-ograniczenia-w-uldze-mieszkaniowej,1101148.html

6. Ilezametr.pl, „Ulga mieszkaniowa raz na 3 lata. Projekt zmian 2027", 09.2026, https://ilezametr.pl/ulga-mieszkaniowa-limit-raz-na-trzy-lata-2027-projekt/

7. Prawo.pl, „Ulga mieszkaniowa będzie ograniczona", 22.09.2025, https://www.prawo.pl/podatki/ulga-mieszkaniowa-bedzie-ograniczona,534956.html