Cena ofertowa a cena transakcyjna - poradnik sprzedającego

Cena ofertowa a cena transakcyjna

Data publikacji:

poniedziałek, 28 września 2026

Właściciel, który przejrzał ogłoszenia sprzedaży podobnych domów, ma zwykle w głowie konkretną cenę i przekonanie, że tyle jest wart jego dom. Ta liczba opisuje oczekiwania innych sprzedających. Kupujący płacą przeciętnie mniej, a o ile mniej, zależy od miejsca i czasu. Przeczytaj skąd bierze się różnica między ceną ofertową a transakcyjną, co o niej wiadomo, jak ją policzyć dla własnej gminy i jak przejść od niej do ceny ofertowej.

Dwie ceny jednego domu

Cena ofertowa to kwota, której sprzedający oczekuje w ogłoszeniu. Zmienia się w czasie: pierwsza cena ofertowa i ostatnia, po obniżkach, bywają od siebie odległe. Cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. Akty trafiają do starostw, a ceny z nich do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), dostępnego bezpłatnie na mapie w serwisie geoportal.gov.pl¹. Różnicę między obiema cenami liczy się w procentach od ceny ofertowej, zawsze z informacją, od której: pierwszej czy ostatniej.

Skąd bierze się różnica

Portale pokazują wszystkie aktywne ogłoszenia, także te, które nigdy nie skończą się sprzedażą: wiszą miesiącami, znikają i wracają z nową datą. Średnia z ogłoszeń zawiera więc ceny, których nikt nie zapłacił. Do RCN trafiają z kolei tylko zawarte transakcje.

Druga przyczyna to negocjacje. Kupujący zwykle płaci mniej niż ostatnia cena ofertowa. Różnica liczona od pierwszej ceny ogłoszenia jest większa, bo obejmuje też wcześniejsze obniżki.

Trzecia to powtórzenia. Ta sama nieruchomość bywa wystawiona w kilku serwisach jednocześnie. W zbiorze ogłoszeń działek przeanalizowanym przez serwis Działkopedia blisko 40% aktywnych rekordów to powtórzone publikacje tych samych ofert². To dane o działkach, ale przy domach mechanizm działa tak samo: bez usunięcia duplikatów jedna droga oferta liczy się kilka razy.

Wyceniarki internetowe liczą z ofert, więc dziedziczą tę różnicę.

Ile wynosi różnica: co wiadomo, a czego nie

NBP publikuje co kwartał średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w 17 miastach. W II kwartale 2026 roku w Warszawie, na rynku wtórnym, średnia cena ofertowa wynosiła 19 059 PLN/m², a transakcyjna 16 723 PLN/m², czyli około 12% mniej. W pozostałych miastach różnica wynosiła od 1,5% w Lublinie do 15,9% w Gdyni. Zestawienie porównuje średnie z dwóch różnych zbiorów, ofert i transakcji z danego kwartału, a nie te same mieszkania przed negocjacjami i po nich³.

Dla domów, publikacji, która zestawia oferty z transakcjami, niestety nie ma. Liczb z dużych miast nie da się przenieść na dom pod miastem albo na wsi, gdzie transakcji jest wielokrotnie mniej. Różnicę dla własnej okolicy trzeba policzyć samodzielnie.

Jak policzyć różnicę dla swojej gminy

RCN. Transakcje działek zabudowanych lub budynków w gminie z ostatnich 12-24 miesięcy. Mediana zamiast średniej, bo jedna nietypowa sprzedaż przesuwa średnią. Obok mediany warto zapisać liczbę transakcji.
Portale. Aktualne ogłoszenia porównywalnych domów w tej samej gminie, po usunięciu powtórzeń. Również mediana.
Porównanie. Różnica między medianą ofert a medianą transakcji, podzielona przez medianę ofert. Wynik to różnica lokalna, liczona od aktualnych cen ofertowych.

Wynik ma ograniczenia. Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem, więc najnowsze transakcje mogą jeszcze nie być widoczne. Przy każdej transakcji rejestr podaje jej rodzaj i rodzaj rynku, co ułatwia odrzucenie sprzedaży nierynkowych, na przykład w rodzinie⁴. Skrajne wartości też warto odrzucić. W lutym 2026 roku część powiatów przekazała do rejestru dane niepełne, a część nie przekazała ich wcale⁵. Cena z aktu obejmuje całą nieruchomość: dom, działkę, czasem wyposażenie. Jeśli transakcji w gminie jest tylko kilka, wynik jest orientacyjny.

Co z tego wynika dla sprzedającego

Cenę ofertową buduje się od spodziewanej ceny transakcyjnej, dodając do niej świadomie wybrany margines negocjacyjny. Liczba z portalu nabiera znaczenia dopiero po sprawdzeniu, gdzie wypada względem transakcji. Zbyt wysoka pierwsza cena ofertowa daje ofertę, która się nie sprzedaje, i historię obniżek widoczną dla każdego kupującego. Bank kupującego na kredyt wycenia dom bliżej cen transakcyjnych niż ofertowych, więc cena wyraźnie powyżej transakcji z gminy może nie przejść bankowej wyceny.

Raport Sprzedaj / Skutecznie powstaje z wywiadu o konkretnym domu i pokazuje, co podnosi, a co obniża jego cenę. Wywiad zajmuje około 12 minut. Raport jest bezpłatny dla właściciela; płaci agent, po zgodzie na kontakt.