Rachunek za sprzedaż domu składa się z dwóch części. Pierwsza jest niewielka i pewna: kilkaset PLN na dokumenty i świadectwo energetyczne. Druga bywa duża i zależy od historii nieruchomości: podatek dochodowy, renta planistyczna, porządkowanie stanu prawnego. Większość właścicieli zapłaci tylko pierwszą. Ci, którzy zapłacą drugą, zwykle dowiadują się o tym u notariusza, czyli za późno, żeby cokolwiek zmienić. Poniżej pozycje w kolejności od największych do najmniejszych, z orientacyjnymi kwotami.

Podatek dochodowy

Sprzedaż przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, oznacza 19% PIT od dochodu, czyli od ceny pomniejszonej o koszt nabycia i udokumentowane nakłady¹. Przy spadku pięć lat biegnie od nabycia przez spadkodawcę, co często oznacza, że termin już minął. Podatku da się uniknąć, wydając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży¹. Dom kupiony za 500 000 PLN i sprzedany po dwóch latach za 700 000 PLN, bez nakładów i bez nowego zakupu, kosztuje 38 000 PLN podatku. Zeznanie PIT-39 składa się do 30 kwietnia następnego roku, nawet gdy podatek wynosi zero.

Renta planistyczna

Gmina może pobrać do 30% wzrostu wartości, jeśli plan miejscowy uchwalono lub zmieniono w ciągu ostatnich pięciu lat i podniósł on wartość działki². Stawkę ustala uchwała; sprawdza się ją w treści planu przed publikacją ogłoszenia. Notariusz zawiadamia gminę o sprzedaży, a decyzja przychodzi pocztą po transakcji.

Notariusz i sąd

Standardowo taksę i opłaty sądowe płaci kupujący. Jeśli strony umówią się inaczej, maksymalna stawka za dom o wartości 800 000 PLN wynosi 3 970 PLN netto, czyli 4 883 PLN z VAT, plus wypisy po 6 PLN netto za stronę³. Stawki z rozporządzenia są górną granicą i podlegają negocjacji. Pełnomocnictwo notarialne, jeśli sprzedaje pełnomocnik, to osobna czynność w cenie kilkuset PLN.

Dokumenty

Świadectwo charakterystyki energetycznej domu kosztuje od około 350 PLN online do 700-1 300 PLN z wizytą audytora⁴. Wypis z rejestru gruntów to 40-50 PLN, wyrys z mapy ewidencyjnej 105-110 PLN⁵. Odpis z księgi wieczystej, zaświadczenia z gminy o przeznaczeniu w planie, o rewitalizacji, o planie urządzenia lasu i o podatku od nieruchomości to opłaty skarbowe po kilkanaście PLN każda. Cały komplet dla domu z uregulowanym stanem prawnym mieści się w 1 000-1 500 PLN i w dwóch tygodniach.

Stan prawny i granice

Tu rachunek rośnie skokowo. Budynek nieujawniony w księdze wieczystej, brak zawiadomienia o zakończeniu budowy, stara służebność w dziale III albo brak dojazdu wymagają geodety, architekta lub prawnika, a czasem sądu. Wznowienie granic to 1 000-3 000 PLN netto, podział działki 2 500-5 000 PLN⁶. Legalizacja samowoli i ustanowienie drogi koniecznej nie mają cennika; liczą się w miesiącach i w tysiącach PLN. Kupujący z kredytem nie zamknie transakcji, dopóki te sprawy nie są załatwione, więc odkładanie ich przenosi koszt na później, razem z ryzykiem utraty kupca.

Kredyt

Przy zmiennej stopie bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy, do 3% spłacanej kwoty⁷. Po tym terminie zostaje zaświadczenie o saldzie, promesa wykreślenia hipoteki i opłata sądowa za wykreślenie, łącznie zwykle poniżej 500 PLN.

Przygotowanie i marketing

Przeglądy kominiarski, gazowy i elektryczny to po 100-300 PLN każdy. Sesja zdjęciowa z dronem 400-1 000 PLN. Ogłoszenia na dwóch portalach z promowaniem przez trzy miesiące zamykają się w kilkuset PLN. Pełny home staging kosztuje średnio 4 000 PLN, w Warszawie do 5 200 PLN⁸; sprzątanie, uporządkowanie działki i drobne naprawy wykonane własnymi siłami kosztują czas zamiast pieniędzy. Operat rzeczoznawcy, potrzebny przy sporze o cenę lub przy dziale spadku, to 500-1 500 PLN. Do dnia wydania właściciel płaci podatek od nieruchomości, media i ubezpieczenie.

Co pokrywa prowizja pośrednika

Prowizja wynosi zwykle 1,5-3% ceny transakcyjnej netto plus 23% VAT⁹; przy 800 000 PLN i stawce 2% to 19 680 PLN brutto. W tej kwocie mieszczą się pozycje z sekcji marketingowej: zdjęcia, ogłoszenia i ich promowanie, prezentacje, negocjacje oraz koordynacja z notariuszem i bankiem kupującego. Część biur dokłada wideo z drona i podstawowe przygotowanie wnętrza. Prowizja nie obejmuje podatków, renty planistycznej, taksy, świadectwa energetycznego, zaświadczeń, geodety ani prawnika. Agent wskaże, które dokumenty są potrzebne, i czasem je odbierze w urzędzie, ale rachunek za nie płaci właściciel. Umowa na wyłączność zawiera zwykle karę umowną za sprzedaż z pominięciem agenta, w wysokości zbliżonej do prowizji; przed podpisaniem warto sprawdzić, czy dotyczy również kupca znalezionego samodzielnie.

Rachunek

Dom z prostym stanem prawnym, po pięciu latach od nabycia, sprzedany samodzielnie: 1 500-3 000 PLN. Ten sam dom z agentem: dodatkowo prowizja, minus kilkaset PLN na zdjęcia i ogłoszenia, które przechodzą na stronę biura. Dom sprzedany przed upływem pięciu lat, na działce ze świeżym planem miejscowym i z nieujawnionym budynkiem: podatek i renta liczone w dziesiątkach tysięcy PLN, do tego geodeta i miesiące opóźnienia, niezależnie od tego, kto prowadzi sprzedaż. O tym, kiedy prowizja się opłaca, przeczytasz w artykule "Kiedy warto skorzystać z pomocy agenta".

Raport Sprzedaj / Skutecznie zawiera listę dokumentów do zebrania dla konkretnej nieruchomości i wskazuje, które pozycje z tego rachunku jej dotyczą. Wywiad zajmuje około 12 minut, raport jest bezpłatny dla właściciela; płaci agent, po zgodzie na kontakt.

Przypisy

1. Gazeta Prawna, „Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Jak rozliczyć PIT-39 i skorzystać z ulgi mieszkaniowej?", 27.04.2026, https://www.gazetaprawna.pl/podatki/pit/artykuly/11238895,sprzedaz-nieruchomosci-przed-uplywem-5-lat-jak-rozliczyc-pit-39-i-sko.html

2. Podatnik.info, „Renta planistyczna – czym jest i kogo obowiązuje?", https://www.podatnik.info/publikacje/renta-planistyczna-czym-jest-i-kogo-obowiazuje,628467

3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566), za: Gazeta Prawna, „Koszt notariusza 2026", 26.03.2026, https://www.gazetaprawna.pl/biznes/nieruchomosci/artykuly/11224271,ile-trzeba-zaplacic-notariuszowi-przy-zakupie-nieruchomosci-w-2026-r-aktualne-stawki.html

4. Świadectwa Online, „Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?", 24.06.2026, https://swiadectwaonline.pl/ile-kosztuje-swiadectwo-charakterystyki-energetycznej/

5. Tabela nr 11 do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, za: Money.pl, „Jak uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów", https://direct.money.pl/artykuly/porady/wypis-i-wyrys-z-ewidencji-gruntow

6. MN Geodezja, „Geodeta cennik 2026", https://naskrentgeodeta.pl/cennik-geodety

7. Totalmoney.pl, „Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego i gotówkowego", https://www.totalmoney.pl/artykuly/prowizja-za-wczesniejsza-splate-kredytu-hipotecznego-i-gotowkowego-ile-wynosi-prowizja-bankowa-przy-wczesniejszej-splacie

8. Cenauslug.pl, „Kompleksowa usługa home staging", analiza 120 ofert, 2026, https://cenauslug.pl/dom-i-ogrod/kompleksowa-usluga-home-staging

9. Badanie SonarHome.pl, za: Rzeczpospolita, „Ile kosztuje usługa pośrednika przy sprzedaży mieszkania", 08.01.2026, https://www.rp.pl/nieruchomosci/art43608161-sprzedaz-mieszkania-jaka-prowizja-dla-posrednika